为您提供永不搬家的充分理由

——中洲置业公司总经理储开平谈新技术在中洋高尔夫项目中的应用

       江苏中洲置业公司是中洋集团旗下的房地产开发企业，有一级资质，2009 — 2011年度，获得中国房地产业协会颁发的房地产诚信企业称号。我们是中房协常务理事单位，江苏省房协副会长单位，南通市房协副会长单位，江苏省房地产五十强企业。我们建成交付的中洋现代城，从设计到施工都秉持绿色节能环保生态理念，应用了大量新技术、新工艺。高密度森林式的屋顶绿化，全自然的生态体系，全自然通风采光的地下车库，人性化自动化系统等等，构成了中洋现代城的亮点。4年多来，获得中国房地产业协会最高奖——广厦奖，住建部绿色建筑示范工程，全国物业管理示范住宅小区等称号，通过国家绿色建筑2星级认定，住建部A级住宅2A级认定。

       中洋高尔夫公寓，是按绿色建筑3星级标准建造的高端项目，住建部双百工程示范项目。项目占地108.66亩，包括一个白金五星级大酒店和高端的高尔夫住宅。总建筑面积39万平方米，其中酒店12万平方米，住宅22万平方米，地下车库接近5万平方米。住宅有2排9栋高层，全部32层，总高100米，还有1 栋多层精英公寓，总共可容纳住户1080户。利用这两排超高层建筑间125米的超大间距，我们创意地建造了一个微型的高尔夫球场景观，融入了白金五星级的大酒店，这在国内是没有先例的。选用国际品牌高速电梯，3.1米的层高，采用科学合理的3个功能性阳台，高端式、管家式的物管服务提前介入，等等。我们以前瞻性耐久性为核心价值观，为业主提供永不搬家的充分理由。围绕打造高品质楼盘，我们选用高端配套的高品质材料，充分利用国内外先进的、成熟的绿色环保技术和材料，这些材料是国际知名的，国内一流的。

        按照国家标准和规范，我们采用新技术，提高建筑品质，尽可能为业主提供舒适的绿色环保生态节能的居住环境。

       1、主体结构长寿命耐久性技术。主要是提高建筑物主体及基础的设计标准，提高设计的抗震等级，整体提升建筑的安全性和可靠性，探索百年住宅的可行性。我们提高了结构设计标准，总体的抗震等级提高一级，混凝土标号提高一个等级，总的钢筋含量比同类高层建筑增加25%。

       2、外墙全部混凝土结构抗裂防渗技术。整个剪力墙结构一次成型、一次浇筑，不用砖块。原来需要用砌筑墙体填充的部分，我们全部采用钢筋砼结构浇筑，从根本上解决了砖块和混凝土结构不同的热胀冷缩系数及接缝可能造成的裂缝和渗漏问题。混凝土浇筑，我们按照清水混凝土的标准进行。

       3、屋面多层防水保温隔热技术。所有的屋面结构采用多层防水保温。首先是加厚屋面的混凝土结构；增加钢筋含量，构造结构全部加，确保屋面结构主体不产生裂缝，抵抗应力的能力增强。第2层我们做了水泥漆的防水层，第3层做了油性防水涂料，第4层是4毫米厚的SBS改性沥青防水卷材，第5层是200毫米厚的泡沫玻璃保温板。按照建筑计算，这个地方只要6厘米就够了，我们增加14厘米，确保隔热保温达到并超过要求。第6层在泡沫保温板上再做一层4毫米厚的SBS改性沥青防水卷材，最后做60毫米厚的C35的混凝土结构。这样屋面厚度是一般屋面的2倍，防水等级提高很多。

       4、外墙多层防水防火保温节能技术。高尔夫公寓外墙采用多层保温系统，一是加大墙体混凝土厚度；二是增加保温岩棉的厚度。同时墙面做了聚氨酯防水层，确保空气层里的冷凝水及可能产生的冷桥和少量渗透的雨水不经过墙体渗透到室内，增强了防漏性能。

       5、固定式窗户外遮阳节能技术。遮阳是江苏省强制规范，也是国家的强制规范。高尔夫公寓在建筑物南侧、东侧和西侧的窗户上安装了固定式的石材遮阳板，窗户按照结构墙体居中安装，外围的遮挡距离达到60 多厘米，确保达到遮阳要求。通过遮阳板的设置，遮挡了夏天的太阳，挡住了雨水，同时也加强了窗口防串火的功能。

       6、三层玻璃双中空双银LOW—E铝合金断桥内开内倒窗节能技术。窗户内开，内倒，创造性地使用3层玻璃，双中空，中间充惰性气体氩气，内外双侧，外面是金属漆，中间是隔热桥，确保窗户达到隔热隔音节能的各项指标。节能数据超过一般窗户80%以上。特别是隔音效果很好，经过实测，隔音 31分贝，远远超过一般窗户。

       ７、楼层隔音降噪技术。高尔夫公寓1080户全部采用精装修模式，精装修的标准层全部吊顶，吊顶的石膏板是两层的。通过空气层和双层石膏板的隔音，降低了上下邻里之间的噪音干扰。

       ８、卫生间同层排水降噪技术。作为高端楼盘的设置，166平方户型有两个卫生间，260平方以上的户型至少3个卫生间。卫生间使用过程中，往往容易产生渗漏和噪音，同层排水可以很好地解决这个问题。我们采取降管模式做同层排水，确保填充物不增加建筑物自重，确保卫生间的结构强度和稳固性。

       ９、阳台平板太阳能与建筑一体化技术。太阳能是江苏省鼓励的一项技术。虽然规范没有强制要求超过12层以上的建筑安装太阳能，但是我们也想探索高层建筑太阳能使用的路径。我们的高尔夫太阳能，采用平板集热器，而不是一般的太阳能真空板集热器。我们的集热系统采用冷凝形式，收集太阳能的热量，通过铜管和空调的冷凝，传输到水箱，加热水箱里的水。我们把太阳能的集热板做到建筑物阳台的南边，整齐美观。在栏板后面做了一个不锈钢的板，这样万一有检修就比较方便。顺便介绍一下，我们这个太阳能建筑一体化技术，除了水箱产生热水以外，还是一个热水系统。从太阳能水箱到每一个使用的点都有一定的距离，如果是多层建筑，都有十几米二十几米，即使是我们这样的高层建筑，从阳台到最远的卫生间，也有十几米到二十米，这一段管道的水必然是冷水。在这里，我们有一个循环水泵，定时进行热水循环，能够达到五星级的使用标准。在每一个卫生间包括厨房，龙头一开就有热水，不需要把前面一段这十几米管道里的冷水放掉，使用效果很好。

       １０、节能热交换新风技术。住宅外围结构保温隔热包括密封的程度都很好，室内空气需要进行新风的补充。我们设置了节能型的热交换新风，首先是杜绝空气中的浮尘，提高室内空气质量。同时全热交换不至于带走室内的能量，室内室外的能量交换能把室外大量的热量送进来，达到节能的目的。我们的太阳能集热器放在北侧的设备阳台上。　

      １１、智能化多功能入户门技术。我们的智能化多功能入户门标准高，有门脸门套，住户无需更换入户门。第二是加大尺寸，确保大型家具室内搬动比较方便。这个门同时具有甲级防火、甲级防盗、保温、隔音等功效。门锁采用指纹、编程密码和机械三位一体的智能锁。整个门美观安全，能降低噪音，又能隔声，经过实测，入户门的隔音效果，能达到41分贝，超过国家3A级性能认定的标准。

    １２、直饮水到户技术。中洋高尔夫公寓实行三水同供到户，确保水质的卫生安全；采用直饮水也就是纯净水直接供应，整个小区设置一套2吨/小时的纯净水处理系统，每一个厨房、每一个卫生间的洗脸盆，包括餐厅、热水器，每一户至少有4个直饮水的出水口。小区统一管理，统一维护和运行，方便了业主。

      １３、绿色环保成品住宅精装修技术。中洋高尔夫公寓是江苏省住建局成品住宅精装修示范工程，而且是唯一的。我们接到任务以后，进行了研究。对照江苏省成品住宅精装修技术标准，选择优秀的、国内一流的施工单位，选择国际国内一线品牌绿色环保材料，专业的规范化施工，打造成精装修成品房，探索多元化、个性化绿色建筑成品住宅的路径。整个装修总共有7个风格，包括尊贵欧式、经典欧式、田园欧式、温馨欧式以及金色现代、都市现代、时尚现代等装修风格。我们的标准层有１０种户型，6种装修风格，总共21个组合供业主选择，同时保证大规模的建造。

      １４、雨水收集利用技术。我们利用两排住宅125米超大间距设置了微型高尔夫球场，这是雨水收集的很好的平台。球场面积接近30亩，这30亩地面的雨水通过下面的管道进行收集，在地下室设置水箱和处理设施，用于绿化和高尔夫浇灌，同时冲洗路面。雨水收集，我们在地下室做了这么几层，一层是滤水，同时用管网进行收集，再一层是高密度无纺布过滤层，再上面是滤水层，上面覆土，进行高尔夫球场的培育。

      １５、垃圾分类收集处理技术。垃圾方面，对高尔夫项目进行初步处理，首先在门厅与地下室分别设置垃圾收集点，用电动收集车收集到地下车库，集中送到垃圾处理场。我们购置了一套垃圾预处理分拣的设施，预处理后进行验收，输送到城市垃圾处理中心。

     １６、自然生态回归绿化技术。中洋高尔夫公寓采用自然生态的方式，在地下室顶板上回填种植土，进行大规模的屋顶生态绿化，布置高尔夫球场及草坪、果岭、花园、大树、古树名木等，地下室顶板采用防水、防穿刺技术，铺设土工膜防止植物根系穿刺。

     １７、高尔夫球场节水免药养护技术。高尔夫球场水的用量很大，有一定的病虫害。我们利用高尔夫球场河流、雨水收集进行生态环保新技术的草坪养护。具体就是在高尔夫球场表层25厘米厚的沙层里掺加粘土和保水颗粒，保证浇灌以后不至于通过沙土一下子流失；球场做在地下室顶板上，渗透下去的水被回收起来，循环利用，过滤的水二次使用。这个水不是渗透到大地而是回收上来，节水效果比较理想。同时选用抗虫的草种，病虫害比较少。

     １８、光伏太阳能公共照明技术。小区共利用两项技术。一是太阳能路灯，在太阳能照到的地方，我们选用太阳能路灯进行照明；二是在酒店存储仓里设置100千瓦的光伏发电机组，主要用于地下室照明和多功能动力应用。

     １９、地下室自然通风采光节能技术。这是我们的一大特色。中洋高尔夫公寓住宅有5万平方米地下室，设置了大量自然通风采光带，隐藏在高密度的绿化里，旁边是百叶窗，里面装防虫网，顶部装安全玻璃。确保地下室从顶部直接采光，侧面进行通风。百叶窗后面还设置了电动卷帘，在湿气大、雾气重的梅雨季节可以把它翻起来，让地面的湿气少往地下室跑，让地下室尽量少返潮。这样地下室的空气质量和照明都有极大的改善。

      ２０、人车分流立体交通管理技术。小区从主入口开始就进行人车分流，机动车、非机动车在大门口就全部进入地下室。每一栋住宅每一个单元都设置双门厅，地面上一个门厅，地下室一个门厅，标准是一样的。地下车库有５万平方米，设置了１０００多个车位，与地面相对应，一户一个车位。在地面上还设置了250多个停车位。这样小区总共有1300 多个车位供住户使用，酒店的车位还不在其中。
地下车库还有远程读卡，与业主卡要相互校验。远程卡大家比较陌生，有蓝牙的，有射频的，现在还要增加安全性，就是必须业主同意，车辆才能驶进驶出。因为有些卡与车辆不匹配，所以我们采取双卡认证，业主卡与车辆的射频卡要一一对应，车辆才可以驶出车库，确保汽车不丢失，车库绝对安全。还有些人性化的东西。车辆进入以后是向左转还是向右转，我们在每个车位上都设置灯光提示，停车以后是红灯，车位空了是绿灯，每个车位有车位牌。

      ２１、全方位智能化集成技术。小区的自动化系统也是我们的特色。我们前期开发的现代城项目中设置了25个子系统，高尔夫公寓在这个基础上大幅提升，整个项目有36个子系统，涵盖人性化服务、设备管理服务、物业管理服务、节能管理服务等方方面面，还有智能家居。全方位的智能监控，确保公共部位的安全。设备自动控制方面，我们小区里面所有设备的运行情况，在我这个系统里面，全部能集成化高速反映出来。我们做了一个高标准的全集成平台，36个子系统的运行状态全部可以随时读出来，包括建筑信息、设备运行信息、电梯运行信息、智能灯光控制等等。