8.20座谈会告诉我们，防控风险是房地产行业下半年的主要方向

  据住建部官网消息，住建部、人民银行8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

  从时间上看，这也是继7月24日召开的“房地产工作座谈会”不到一个月后，又一次较高规格的房地产行业座谈会。

  会议认为，十九大以来有关部门和地方贯彻落实决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。

  据悉，参与本次“8.20座谈会”的有关人员来自住建部、人民银行、银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分重点房地产企业负责人。从参与这次座谈会的人员结构来看，显然是针对“7.24房地产工作座谈会”有关精神的进一步贯彻落实。

  本次8.20的房地产企业座谈会，有以下几点信息值得注意：

  一、重点房企资金监测和融资管理规则形成

  本次座谈会指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

  那么，结合近期市场传闻，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线”，即：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。

  虽然从会议公开信息来看，监管层暂未对“三道红线”作出回应，但相关主管部门已明确形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，而这些应该也是落实房地产长效机制的一部分内容。

  实际上，一直以来，严查违规涉房贷款也是银保监会的工作重点之一。据不完全统计，今年上半年因涉房类贷款违规开出的罚单共计152张，总计罚款1.3亿元，平均每张罚单罚金为87.8万元，在各项处罚原因中罚金最高。

  这也说明，对于房地产行业的金融监管，不管是以往，还是现在，乃至未来，都将保持高压态势。

  二、合理安排经营活动和融资行为

  本次座谈会还强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

  这里一方面明确了融资规则，就是要市场化、规则化、透明化；另一方面则是提醒房企要合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险的能力。

  根据中原地产研究中心此前统计，仅8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，与今年各月相比处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额超过6200亿元。

  实际上，去年以来在房地产融资增速、增量占比等方面都有一定程度的控制，针对房地产融资监管与规范，有助于在房企层面形成稳定的金融政策预期，增强自身抗风险能力，从而能够合理的安排企业经营活动。

  事实上，今年以来不乏一些大型房地产企业，无论是在债务方面还是经营方面，都出现了一些问题。而只有在企业层面保持稳定，才能推动房地产行业的长期稳健运行，这也是管理层希望看到的结果。

  三、防范化解房地产金融风险

  金融风险一直是管理层最近几年来强调的内容。“7.24房地产工作座谈会”上，虽然没有明确谈及风险问题，但却明确提出，要“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦”。

  8月16日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊发的文章中曾提到房地产。文章指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的****“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。

  郭树清的文章中提到的这句话很重要，就是房地产贷款既要满足房地产行业平稳发展的正常需要，又要避免因资金过度集中出现更大风险。实际上，2019年6月，郭树清在第十一届陆家嘴论坛上就曾明确指出，“必须正视一些地方房地产金融化问题。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价！”时隔一年，郭树清当初的这些话，每字每句仍然历历在目。

  另一方面，从7月份的国民经济运行情况看，我国主要经济指标回暖，经济稳定恢复，向好态势持续发展。应该说，经济企稳的背后，房地产功不可没。但切勿将经济的好转，掩盖房地产行业的内在问题。管理层此时提出防范化解房地产金融风险，也意在保持经济复苏的稳定成果，提前规避可能发生的金融风险，避免大起大落。

  四、防控风险是房地产行业下半年的主要方向

  7月30日，中共中央政治局会议进一步明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。事实上，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”也是近年来监管层一直明确的房地产市场长期政策基调。

  结合近期的几次会议精神，大概能够看出，防控风险应该是房地产行业下半年的主要方向，房地产融资收紧也将是大概率的趋势。

  对于房地产行业而言，下半年部分房企将面临融资难题，这对于那些高负债的房地产企业影响****，这也将再次加速行业洗牌。企业在经营过程中，一定要保持清醒头脑，进一步降低财务成本，切记盲目加杠杆与贪大，加快降价促销回笼资金。

  从行业整体来看，“高质量发展”仍然是房地产未来发展的主题词，房地产的高质量发展，应是绿色的可持续的发展。随着行业集中度的进一步提升，这就要求房地产企业未来在住房品质的发展上，要进行产品创新和产业升级，不断提高购房者的居住体验度，从而引领行业的高质量发展。