房企“自救”的八种姿势

“房地产行业进入“青铜时代”，自救，成为多家房企发展至2022年的关键词。

  房企债务违约成为导火索，未来债务问题比我们想象中还要严峻。

  融资收紧叠加债券到期高峰，房企纷纷走到了发展的“十字路口”。CRIC数据显示，5月100家典型房企融资总量为519亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%。然而，债券到期即将迎来小高峰，6月、7月就有约1800亿。

  去年下半年恒大爆雷成为行业发展转折点，房地产行业“大而不倒”的神话被打破，2022年至今不足半年已有十余家上市房企宣告实质性违约，其中不乏千亿房企。

  行业在加速洗牌。人民法院公告网显示，截至2022年6月11日，今年房地产企业的破产数量已经达到175家。

  面对偿债压力，房企通过引入战投、出售资产、项目公司股权等多种方式积极自救。在行业关键时期，我们梳理了房企自救的八种主要方式供参考。”

  在前两天的文章里，我们分析了房企偿债压力，这里可回顾全文。当前房企的生存环境不容乐观，2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，民企约有1178亿元债券到期，占比67%。下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。

  积极寻求债务展期，以高息置换为代价要约交换即将到期债券，这是房企自救最重要的一步。

  过去的几个月，26笔美元债新增发行中，有16笔为要约交换，现有票据交换为新发行票据，变相展期。要知道，年内至少9家上市房企发布公告，称未能按期支付到期债券本金或利息，并构成实质性违约。

  解决偿债压力，增强流动性成为房企引入战投的主要驱动力。

  当前，成功引入国资战投的企业并不多，只有建业地产和华南城两家，除此之外，还有奥园集团正在推动引入地方国资事项。

  除了直接的“股权+债券”的方式，地方国资还联手资产管理公司，通过纾困资金方式与房企合作，支持盘活企业经营。

  比如，招商蛇口与长城资产、佳兆业签署战略合作协议，三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，不断将成熟项目置入三方合作平台。

  再如中南建设，华融资产和南通国资设立合作主体，针对其主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务。有关支持项目总规模不超过50亿元。

  过去，在规模发展的诉求下，房企多以引入战投实现借力超车，但目前“战投”一词对行业而言颇有“断臂求生”的无奈。

  对于更多房企而言，没钱怎么办？

  出售项目股权往往是解“燃眉之急”最迅速的办法。

  据不完全统计，截止6月12日，北京、上海、重庆等产权交易所房地产项目公司股权挂牌明显增长，叠加上市房企公告，项目公司股权转让的数量达到了66个，其中上市房企共发布20余笔子公司股权转让公告，涉及交易总价超170亿元。

  公开的只是一部分，很多房企还有转让动作，只是未达到公告标准，披露信息有限。

  除了项目股权，不少房企开始出售核心投资性资产。典型如世茂集团出售上海外滩的茂悦酒店，总代价为45亿元人民币，预期将会变现出售收益约30.1亿元。富力地产则多次折价出售酒店物业，5月30日公告称，以10亿元折价出售海南大英山新城市(15.550, -0.38, -2.39%)中心项目，今年3月和4月，富力以亏损总计超20亿元的代价出售两处伦敦项目。

  除了投资、开发项目等资产，企业还进行多元化业务的出售。

  据不完全梳理，年初至今已有至少4家规模房企出售物业公司，涉及交易总价约67亿元。除此之外，去年蓝光、富力、当代、红星美凯龙等企业完成了其旗下物业公司的出售，回流现金。

  房企进行债务重组纡困的毕竟在少数。

  6月1日，当代置业获批召开大会审议境外债务重组计划，如果得到债权人支持，那么当代置业将成为继华夏幸福之后，又一个通过债务重组化解风险的房企。

  近日，华夏幸福债务重组不断释放出积极消息，截至5月31日，《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1088.63亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计96.41亿元。

  此外，不少构成实质性违约的房企积极尝试债务重组，比如正荣地产公开表示，内部资源不足以解决2亿美元永续债，正尝试重组其他境外债。

  房企陆续出现债务违约的情况下，投资市场对房企的信心下降，部分未违约的房企也受到了波及，因此通过提前赎回债券提振信心，以保证后续再融资能力。

  据不完全统计，年内以来碧桂园、新城控股、雅居乐等近20家房企主动回购债券、票据等，其中美元债共计约30亿美元，境内债共计约80亿元。

  自2021年下半年，房企便积极回购债券。仅去年下半年就有不少于24家房企陆续实行境外债提前回购举动，回购次数超过153次，提前回购境外债券及票据涉及资金合计24.86亿美元。

  除了提前赎回部分境外债，多家房企大股东增持公司股票，进行市值维护，增添市场信心。

  3月28日，旭辉控股控股股东林中、林峰、林伟在公开市场购买合并100万股公司股份，总代价约为403.94万港元。

  荣盛发展控股股东荣盛创投自2021年8月4日至2022年5月4日通过集中竞价交易方式增持公司股份60万股，增持均价4.764元/股，累计增持金额285.83万元。

  除了进行股票增持的操作，部分股东还为企业提供股东借款融资，融资主要集中在股东借款、配股融资、抵押物业借款等，除了提振市场信心，也为公司注入资金，增强企业流动性。

  比如今年1月融创宣布配售4.52亿股，融资45.2亿元，此前融创曾在去年11月14日进行过一次配股融资，融资约为9.52亿美元。此外，金茂服务也于近期超额配股权，募集资金2230万港元。

  房企熬过“寒冬”的两大砝码，即开源和节流。

  开源即积极推盘入市，加强销售回款。

  多家房企也在业绩会上明确，要加速销售回款，稳定现金流。此前正荣地产在业绩会上公布资金回笼方案，第一条便是加速回款。

  三道红线以后，销售回款对于企业资金链更加重要。

  从重点房企经营性现金流净额来看，越来越多房企加大了销售回款的力度，“造血”能力是关键。

  现实是，由于疫情和调控等原因，行业下行压力增加，2019年以来房企销售回款增速回落，至2021年销售回款增速只有3.87%。

  从百强房企销售业绩来看，1-5月百强房企业绩规模同比降低52.3%，降幅进一步扩大。对于现金流遇到困难的房企来说，重点在于保交付，同时抓紧盘活资产，筹集资金偿还债务。

  因此，房企开源节流方面主要还是侧重于节流，即控制投资力度，人员成本、营销成本方面房企也开始紧衣缩食。

  年初以来，房企放慢了投资节奏，大多数房企的投资策略围绕“以销定投”，部分房企选择不拿地。数据显示，百强房企拿地销售比仅为0.15，有六成房企投资停滞。

  比如正荣地产管理层曾在业绩会上公开表示暂缓拿地。

  更为重要的是，房企投资聚焦更加稳定的核心二线城市，并有选择性退出一些不确定的市场。

  成本把控方面，万科曾在去年底提出“节衣缩食、筹备过冬”的口号，提出对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求；此外，裁员降薪也成为房企普遍节流的一大举措，据乐居财经报道，20位出险房企CEO的薪酬有11位下降。

  为减少不必要的开支，去年以来，在营销层面房企投入的品牌广告宣传费用也有所减少。

  无论如何，面对行业“寒冬”，即便是已违约的房企也承诺不躺平，自救的核心是回笼现金，保证企业能够正常经营运转。只是，房地产企业尚需要一些时间和信心。

  我们也呼吁房地产金融政策可以实行逆周期调节，支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，帮扶企业经营尽快回归正轨。针对“暴雷”房企，尽快可以找到解决方案，以便提振市场信心。

  要相信，冬天过去，春天一定会到来。