市场再迎重磅利好，房地产金融工作重新定调

据相关媒体报道，央行、银保监会近日发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下称《通知》），内容涉及“保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度“等六大方面内容，共16条措施。

  值得注意的是，与以往不同，这是近年来金融层面少有支持房地产市场的专属性政策文件，内容涵盖开发贷、个人住房贷款、信托、债券、并购贷款、住房租赁信贷服务等多方面利好房地产市场的举措。

  从文件的具体内容看，以下几个方面的调整对房地产行业尤为重要。

  房地产融资平稳有序

  《通知》强调，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。

  最近几年，对于民企的融资支持力度较少，随着此次政策定调，有助于对金融机构工作思路纠偏，确保执行力增强。

  因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，支持金融机构优化新市民住房金融服务。

  政策对于住房信贷，在城市、银行和新市民三方面给予了更加宽松的规定。

  优化建筑企业信贷服务，保持建筑企业融资连续稳定。

  近年来，一些建筑企业受部分爆雷房企影响陷入困境，为建筑企业提供必要的贷款支持，也是稳定产业链、保交楼的重要举措。

  对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。

  对于房地产市场的特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定，也是化解风险的必要操作。

  支持优质房地产企业发行债券融资，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。

  驰援房企债券融资，也是近期的热点之一。交易商协会近日发文称，由人民银行再贷款提供2500亿元资金支持。根据其官网公布，其已受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。此外，目前还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向。

  鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

  过去几年，信托支持房地产融资的做法往往受到挤压。如今政策口径的转变，再次对房地产释放暖意。但这一切的前提，还是要遵循市场化、法治化的原则。

  “专项借款+配套融资支持”体系框架更加健全

  《通知》要求，支持国家开发银行、农业发展银行依法合规、高效有序地向经复核备案的贷款主体发放“保交楼”专项借款，用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

  今年8月份，住建部、财政部、人民银行曾联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。对于专项贷款投入的项目选择非常严格，仅用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并且实行封闭运行、专款专用。

  值得一提的是，此次政策在既有专项借款基础上，提出了“配套融资支持”这一措施。即：在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

  对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类:对债务新老划断后的承贷主体按合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

  这也是此次“16条”新政中，文字表述最多的内容。未来保交楼纾困资金除政策性银行提供的专项借款外，还鼓励金融机构提供配套融资支持，体系框架会更加全面。而且对于新发放的配套融资形成不良的免责条款，将在一定程度上将提升金融机构支持的积极性。

  鼓励资管公司发挥更大作用

  《通知》提出，鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

  鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。

  一直以来，金融资产管理公司在不良资产处置方面的经验较强，风险管理专业度更高。

  此次“16条”新政提高了此类机构在处置方面的领导力和市场地位，后续资管公司将发挥更大的作用，从而形成资管与地方政府、银行和房企之间比较系统的风险化解模式。

  延期还贷顾虑减轻

  此次政策对于购房者延期还贷方面，给予了一定的保障。

  根据《通知》，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。

  个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。

  确保延期还贷工作顺利推进，也是保民生的重要体现。一些符合政策的延期还贷行为，在征信方面不会受到影响，从保民生等角度确保购房者的合法权益。

  部分金融管理政策面临阶段性调整

  《通知》指出，对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

  阶段性优化房地产项目并购融资政策，相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

  2021年初设立的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，执行已接近两年的时间。鉴于目前信贷投放工作出现了方向性调整，此次政策也及时做出转向，将减少商业银行的顾虑，为新一轮房贷投放工作提供充足的空间。但从政策表述来看，房贷集中度管理政策没有取消，仅为“阶段性”的调整动作，后续不排除按原有规定继续执行的可能。

  住房租赁再获支持

  此外，《通知》还明确了加大住房租赁金融支持力度。引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

  支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

  最近几年出台的各类房地产政策中，通常都会提及住房租赁。住房租赁在解决大城市居住问题上，发挥着重要作用。随着城镇化进程的进一步推进，大量人口涌进城市，由此也催生出相当规模的住房租赁需求。

  通过加大对住房租赁层面的金融支持力度，拓宽住房租赁发展的资金来源，使得相关住房租赁企业规模化、专业化的水平得到提升，从而加快推进住房租赁市场建设，补齐住房租赁短板。